Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

В последнее время в связи с активным строительством объектов недвижимости у граждан и организаций возникают следующие вопросы:

- Каковы особенности государственной регистрации прав на созданные здания и сооружения, а также объекты незавершенного строительства?

- Какие документы необходимы для регистрации? 

Для того чтобы ответить на них, обратимся к Федеральному закону от 13.07.2018 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), к Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее - Кодекс) и Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме, в соответствии с разрешением на строительство в этом случае, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 Кодекса).

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются правоустанавливающий документ на земельный участок и разрешение на строительство (пункт 3 статьи 55 Кодекса). При этом в качестве документов, подтверждающих права на земельный участок, могут быть представлены, в том числе, договор аренды, условиями которого предусмотрено право арендатора на создание на земельном участке объекта недвижимого имущества, соглашение о сервитуте, оформленное в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом о регистрации.

Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимо представить разрешение на строительство такого объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (статья 40 Закона о регистрации).

По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (пункт 1 статьи 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Существуют некоторые особенности государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов индивидуального жилищного строительства и садового дома.

На строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, садового дома не требуется получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместо этого вводятся положения о направлении лицом, осуществляющим строительство, в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, уведомления о планируемом строительстве или реконструкции и уведомления об окончании строительства или реконструкции.

После получения уведомления о планируемом строительстве, об окончании строительства, уполномоченный орган проводит проверку соответствия параметров объекта градостроительной документации и направляет гражданину (застройщику) соответствующее уведомление о соответствии либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

При этом кадастровый учет и регистрация прав на такие объекты осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, предусмотренные законодательством.

Технический план объекта и сведения об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права должны быть приложены застройщиком к уведомлению об окончании строительства.

В случае не направления в установленный срок уполномоченным органом такого заявления и необходимых документов, застройщик вправе подать заявление о кадастровом учете и регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом самостоятельно.

Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подготавливается на основании декларации об объекте и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции, а также уведомления органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, в адрес застройщика о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве (реконструкции) параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, к иным градостроительным требованиям.

Таким образом, приобретение права собственности на созданный объект недвижимого имущества возможно только при наличии прав на земельный участок, отведенный для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Законодательством предусмотрено, что в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, регистрация зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

Для осуществления государственной регистрации права собственности и кадастрового учета на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства заявителю необходимо в орган регистрации представить следующий пакет документов:

- заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав;

- документ, удостоверяющий личность, либо нотариально-удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя заявителя;

- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (при отсутствии зарегистрированного права собственности в Едином государственном реестре недвижимости);

- технический план объекта (предоставляется в виде электронного документа на электронном носителе, подписанного усиленной квалифицированной подписью подготовившего его кадастрового инженера);

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для строительства или реконструкции объекта требуется выдача разрешения на строительство и следовательно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);

- разрешение на строительство (если такой объект является объектом незавершенного строительства).

Специалист-эксперт Прокопьевского отдела Сенькова К.В.

Поиск

Наш адрес

653033, Кемеровская обл.

г.Прокопьевск,

ул. Институтская, д. 15

Схема проезда

Телефон:

8 (3846) 68-06-60

653000, Кемеровская обл.

г.Прокопьевск,

ул. Комсомольская, д. 3

Схема проезда

Телефон:

8 (3846) 61-47-33

Режим работы

Понедельник - Среда - Четверг

8.30 - 19.00

Вторник

8.30 - 20.00

Пятница

8.30 - 18.00

Суббота 

10.00 - 14.00

 

Воскресенье  выходной